Peut-on vendre son bien immobilier sans garantie décennale ?
Les constructeurs sont soumis à la garantie décennale. Ils doivent réparer les dommages et désordres qui affectent la solidité d’un ouvrage et interviennent pendant 10 ans après la date de réception des travaux. Pour être sûr que cette obligation soit effective, la loi Spinetta les oblige à souscrire une assurance garantie décennale lors de la construction d’un bâtiment neuf ou de la rénovation et de l’extension d’un bâtiment ancien. Cette disposition vaut pour les constructeurs professionnels et les particuliers qui réalisent eux-mêmes des travaux d’envergure.
Cependant, il arrive qu’un particulier omette de prendre une assurance décennale. L’assureur choisi par le constructeur professionnel peut aussi avoir fait faillite et vous vous retrouvez alors sans garantie décennale lorsque vous décidez de revendre votre maison.
Heureusement, vous n’êtes pas obligé d’attendre 10 ans et l’expiration de l’assurance décennale pour vendre votre bien. La loi autorise la vente même sans garantie décennale.
La loi permet aussi la vente sans assurance dommages-ouvrage.
Comment se passe la vente d’une maison sans garantie décennale ?
Un notaire doit valider la vente de votre maison ou de votre appartement sans garantie décennale. Vous devez donc l’informer que votre bien n’est pas assuré. Si vous ne le faites pas vous-même, il s’en rendra compte rapidement. En effet, l’attestation de garantie décennale fait partie des documents nécessaires pour établir le compromis et l’acte de vente.
Le notaire prévient l’acquéreur de l’absence de garantie décennale. Il ajoute une clause pour indiquer l’absence de garantie constructeur dans l’avant-contrat et dans l’acte authentique de vente.
À noter : rien ne sert de demander au notaire d’inscrire une mention « vente faite sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur » pour vous protéger. La jurisprudence française considère ce type de mention comme abusif et la clause est réputée « non écrite ».
Quelles sont les conséquences de la vente d’une maison sans garantie décennale ?
Lorsqu’un acquéreur découvre l’absence de garantie décennale, il peut décider de se désengager de la vente. Il peut également négocier une baisse du prix afin de compenser sa prise de risque ou les éventuels travaux qu’il devra engager.
Lorsque vous vendez votre maison sans garantie décennale, votre responsabilité vis-à-vis de l’acheteur reste engagée. Le nouveau propriétaire aura le droit de se retourner contre vous afin de réparer les dommages et d’obtenir une indemnisation.
Si vous êtes un vendeur particulier, l’acheteur ne pourra en revanche pas engager votre responsabilité pénale. Mais si vous êtes un professionnel, vous encourez alors une amende allant jusqu’à 75 000 € et six mois d’emprisonnement !
Nos conseils pour vendre sans garantie décennale
Pour rassurer votre acheteur et faciliter la vente, n’hésitez pas à commander un audit de votre bien à un professionnel. Vous pourrez ainsi montrer que votre logement est en bon état, qu’il n’y a pas de risque de sinistre ni de vice caché et que la garantie décennale est inutile !
Si le rapport préconise des travaux, pourquoi ne pas les réaliser avant la vente ? Cela augmentera la valeur de votre maison et enverra un signal positif à l’acheteur. De plus, ces chantiers pourront être assurés soit au titre de la garantie décennale, soit grâce à la garantie contractuelle légale.
Enfin, si vous avez souscrit une assurance dommages-ouvrage, dites-le aux acquéreurs potentiels. En effet, comme la décennale, la dommages-ouvrage se transmet aux nouveaux propriétaires. Celle-ci pourra intervenir à la place de la garantie décennale en cas de malfaçons. Les acheteurs n’auront donc rien à débourser pour les travaux.
Vous avez le droit de revendre votre maison ou votre appartement même si vous n’avez pas de garantie décennale.
L’acheteur devra être prévenu de l’absence d’assurance garantie décennale.
Une fois le bien vendu, vous restez responsable devant le nouveau propriétaire.
Foire aux questions (FAQ)
Quels sont les dommages compris dans la garantie décennale ?
La garantie décennale couvre les désordres et les malfaçons qui affectent la solidité du bâtiment ou le rendent impropre à son usage. Elle fonctionne pour les éléments indissociables de la structure (fondation, murs porteurs, toiture, etc.).
Quelle est la différence entre la garantie décennale et la garantie dommages-ouvrage ?
Les deux garanties couvrent les désordres qui affectent la solidité et l’usage du bâtiment. La garantie décennale doit être souscrite par le constructeur (le maître d’œuvre) et l’assurance dommages-ouvrage par le client qui fait réaliser les travaux (le maître d’ouvrage).
Pourquoi le notaire demande-t-il l’attestation de garantie décennale ?
L’attestation de garantie décennale fait partie des documents à remettre au notaire lors de la rédaction de l’avant-contrat et de l’acte de vente. En effet, l’officier public est légalement obligé de prévenir l’acquéreur de la présence ou de l’absence de garantie décennale. L’attestation lui permet de savoir que l’assurance existe et est toujours valide.
Servane Nemetz est l'auteur de cette page. Pour en savoir plus sur notre équipe de rédaction,cliquez ici.