Pourquoi souscrire une assurance loyer impayé ?
Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés, également connue sous le nom garantie loyers impayés (GLI), apporte une protection au propriétaire d’un appartement mis en location. Il est indemnisé en cas de loyer impayé mais pas seulement. La GLI protège également le propriétaire contre les dégradations matérielles provoquées par le locataire.
L’assurance loyers impayés peut être souscrite au même moment qu’une assurance habitation propriétaire non-occupant.
Néanmoins cela dépend des assureurs qui peuvent proposer la garantie loyers impayés comme option d’une assurance habitation propriétaire.
Quels sont les avantages d’une garantie loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés apporte de nombreux avantages à un propriétaire bailleur :
- Une gestion locative plus sereine de son bien immobilier : vous n’avez plus à vous préoccuper d’éventuels retards ou coûts de réparation ;
- Une garantie du revenu locatif: vous êtes assuré de percevoir le loyer de votre locataire ;
- Une diminution des contentieux avec le locataire: un défaut de paiement peut parfois coûter cher au locataire ainsi qu’au propriétaire. Aux loyers impayés peuvent s’ajouter des frais d’huissier et d’avocats. Le coût définitif peut être de plusieurs milliers d’euros. Une GLI vous évitera ces dépenses ;
- Une assurance déductible des revenus fonciers: au final, le prix de votre assurance loyers impayés sera presque indolore.
Quelles sont les garanties de l’assurance loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés ne contient pas uniquement une protection contre un ou plusieurs loyers impayés. La GLI comprend généralement les garanties et services suivants :
- Indemnisation des loyers impayés : elle avance au propriétaire les loyers non payés par le locataire défaillant ;
- Détériorations immobilières : elle rembourse les réparations et la remise en état liées à des dégradations locatives ;
- Protection juridique habitation : elle prend en charge une éventuelle procédure contentieuse ou judiciaire contre le mauvais payeur (frais d’intervention de la police, du serrurier, des huissiers et d’un avocat) ;
- Départ prématuré : l’assureur rembourse les loyers impayés en cas de décès ou de départ prématuré du locataire avant le délai de fin du bail.
Les assureurs proposent également des contrats avec une garantie protection Squat qui vous protège lorsque votre logement est vacant entre deux baux de location.
Il est important de préciser que la GLI est une option, elle n’est donc non pas obligatoire. Mais comme vous pouvez le constater, la garantie loyers impayés a un faible coût comparé à la sérénité qu’elle apporte.
Quel est le tarif d’une assurance loyers impayés ?
Le tarif d’une assurance loyers impayés dépend du loyer du logement mis en location.
Concrètement, le propriétaire paie un pourcentage du loyer à un organisme d’assurance habitation. En général, le prix de l’assurance loyers impayés représente entre 2,5 et 5 % du loyer.
Par exemple, si le loyer du logement que vous louez est de 650 €/mois et que le prix de l’assurance est égal à 2,5 % du loyer, le coût de total est de 16,25 €/mois.
Comment est calculée la cotisation GLI ?
La prime d’assurance loyers impayés dépend de 2 critères :
- Le montant du loyer à garantir : il est inscrit dans le bail (charges comprises) ;
- Les options de l’assurance habitation du propriétaire : garantie dégradation, gestion et vérification du dossier de bail, etc. Plus la formule d’assurance est protectrice, plus le prix est élevé.
Tout comme il est possible de souscrire une assurance habitation pas chère, cela l’est également pour une GLI. Pour cela, n’hésitez pas à comparer les assurances loyers impayés !
Comment fonctionne une assurance loyer impayé ?
En cas de loyer impayé ou de sinistre (dégradations), le propriétaire doit respecter certaines étapes pour activer la GLI :
- Adresser un courrier de relance au locataire ;
- Envoyer une mise en demeure de payer (en l’absence de réponse sous 15 jours) ;
- Délivrer un commandement de payer par le biais d’un huissier de justice ;
- Enfin, contacter la compagnie d’assurance et remplir une déclaration de sinistre habitation.
Le propriétaire est indemnisé dans un délai de 3 mois après la survenance du premier défaut de paiement. De plus, la GLI est rétroactive : elle remboursera, à terme, l’ensemble des impayés, et ce dès le 1er mois.
Bien évidemment, si, entre le signalement et le versement des indemnités, le locataire s’acquitte d’un ou plusieurs loyers, le bailleur devra les signaler à l’assureur.
Quelle est la meilleure assurance loyers impayés ?
La meilleure assurance loyers impayés est celle qui vous coûtera le moins d’argent, tout en répondant au mieux à vos besoins. Le tarif d’assurance est donc un critère important à examiner avant la souscription, mais ce n’est pas le seul.
Les critères à prendre en compte pour choisir sa GLI
- Le niveau de garanties habitation : choisissez une assurance couvrant intégralement les loyers impayés et les détériorations locatives. Vous pouvez aussi souscrire d’autres options en fonction de votre situation et de vos besoins : remboursement des frais de justice (procédure d’expulsion), vérification du dossier de location, etc. ;
- Le plafond d’indemnisation : il s’agit du montant maximal qui peut vous être versé par l’assureur en dédommagement de vos loyers impayés ;
- Le plafond de loyer assurable : il s’agit du loyer impayé maximal assurable par la compagnie, entre 2 000 € et 2 500 € par mois maximum ;
- La durée des garanties : de 12 mois à une durée illimitée. Nous recommandons aux propriétaires de choisir une durée de 3 ans minimum, car certaines procédures administratives et judiciaires sont particulièrement longues ;
- La franchise : c’est la somme que le propriétaire doit prendre à sa charge en cas de litige locatif ;
- Le délai de carence : c’est la période prévue en début de contrat, pendant laquelle le propriétaire devra prendre à sa charge les loyers impayés, sans bénéficier d’une indemnisation de la part de la GLI.
Tous ces critères permettent certes de bénéficier d’une meilleure couverture, mais feront aussi grimper le prix. Par conséquent, il faut définir vos priorités et déterminer le degré de sécurité voulu au moment de la comparaison d’offres d’assurances loyers impayés.
Le fonctionnement est identique à celui de la comparaison de devis d’assurance habitation. Vous devez remplir un rapide questionnaire sur le niveau de couverture souhaitée. Puis, plusieurs offres vous seront proposées.
Comment souscrire une assurance loyers impayés ?
L’assureur habitation exige que certaines conditions soient remplies pour que le propriétaire puisse souscrire la GLI.
Les conditions de la GLI liées au logement
- Le logement est l’habitation principale du locataire : la garantie loyer impayé est valable pour les locaux à usage d’habitation (maison, pavillon, appartement, studio). Il n’est pas possible de souscrire une GLI pour les locaux commerciaux, les logements de fonction, les résidences secondaires et les locations saisonnières ;
- Le montant du loyer garanti : les assureurs fixent toujours un loyer maximum qu’ils acceptent d’assurer, généralement autour de 2 000 et 2 500 €.
Les conditions de l’assurance loyers impayés pour le locataire
Pour que l’assurance accepte d’assurer un logement contre les défauts de paiement de son occupant, celui-ci doit être solvable. Par conséquent, le locataire doit présenter certains justificatifs au propriétaire :
- La preuve de la solvabilité à l’aide des 3 derniers bulletins de salaire (qui doit être au moins 2,85 fois supérieur au montant du loyer) ;
- Un contrat de travail prouvant la nature de l’embauche (CDI, CDD…) ;
- Un RIB ;
- Les 2 derniers avis d’imposition ;
- Une pièce d’identité ;
- Une attestation lorsque le locataire touche les APL ou toute autre prestation de la CAF.
Ces pièces sont habituellement demandées aux locataires lors de la constitution d’un dossier locatif par l’agence immobilière.
Pour signer un contrat d’assurance habitation pour étudiant, il devra fournir à la place des attestations de salaire une copie de sa carte d’étudiant et un engagement de caution d’une personne justifiant de sa solvabilité.
Si le dossier du locataire est refusé par l’assurance loyers impayés et que vous acceptez cependant son dossier, vous ne serez pas indemnisé en cas de défaut de paiement ou de sinistre.
Où souscrire une garantie loyers impayés ?
De nombreux assureurs habitation vendant des assurances habitation multirisques (MRH) proposent également des GLI. Des assurances spécialisées dans la gestion de biens locatifs la commercialisent aussi.
Quelle est la différence entre la GLI et la caution locative ?
La caution locative et la garantie des loyers impayés sont deux contrats différents.
Avec la caution locative, un tiers s’engage à régler le loyer en cas d’impayé du locataire. Mais dans ce cas, la procédure de remboursement est plus complexe. En effet, si le locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire doit prendre contact non seulement avec lui, mais aussi avec son garant. En cas de refus de payer, il doit saisir la justice à ses frais.
À l’inverse, la GLI rembourse directement le propriétaire en cas de loyers impayés. Elle est donc plus sécurisante pour le propriétaire.
La loi Boutin interdit au propriétaire ayant souscrit une GLI de demander une caution (solidaire ou non). Il est donc impossible de cumuler GLI et garant, sauf dans le cas où le locataire est étudiant ou apprenti.
Il ne faut pas non plus confondre la GLI avec :
- La GRL (Garantie Risques Locatifs), qui n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2016 ;
- La garantie Visale : il s’agit d’une caution dispensant le locataire de présenter une caution à son bailleur. C’est un dispositif 100 % gratuit pour le propriétaire et le locataire. Cependant, elle n’est pas accessible à tous. Par exemple, il faut avoir entre 18 et 30 ans.
Loïs Rakotonoera est l'auteur de cette page. Pour en savoir plus sur notre équipe de rédaction,cliquez ici.